Аукционный метод продажи недвижимости - это не настоящий аукцион, а лишь метод продажи, с некоторыми элементами аукциона и названный так для удобства и позиционирования. Как уже было сказано, Продавец и Покупатель выходят на рынок с разными ожиданиями и оценкой одного и того же Объекта. Разница в оценке иногда достигает 20%. Если рынок стагнирует или падает, разрыв может быть еще больше. Пока Продавец и Покупатель не придут к обоюдному согласию, сделки не будет. Для этого используется процедура торга. Торг начинается с заявленной цены Продавца и идет на понижение. Покупатель приводит различные доводы и аргументы в пользу понижения цены, его задача - не переплатить. Разумеется, интересы и аргументы Продавца абсолютно противоположные, его задача - не продешевить. Очень часто торг не приводит к сделке. Продажа затягивается, Объект долго висит в рекламе, тратятся деньги, нервы, силы. Приходится менять цену и корректировать ее вниз. Так проходят месяцы, иногда и годы. В итоге, намеченные цели Продавца не достигнуты и это печально.

Мы предлагаем вам инновационный метод продажи - аукционный метод. Он позволяет быстро прийти к соглашению по цене между сторонами и провести сделку купли-продажи на выгодных для обеих сторон условиях.
Главные задачи для Продавца при продаже аукционным методом - привлечь внимание к Объекту потенциального Покупателя, вызвать интерес и желание купить его через участие в торгах с несколькими конкурентами. Привлечения внимания мы добиваемся качественной экспозицией Объекта в рекламе. Интерес и желание купить Объект мы пробуждаем на показах и усиливаем на торгах. Торг на аукционе идет не сверху-вниз, а снизу-вверх и нередко приводит к превышению желаемой изначально стоимости продажи, если Объект действительно качественный.

Прежде, чем приступить к продаже, определите для себя какая цель продажи вашей недвижимости, насколько точно вы намерены ее продать, в какие сроки и за какую сумму. Если ваше желание продать непоколебимо, а срок продажи - 21 день, это то, что нужно, осталось определить сумму, ниже которой вы продавать не намерены. Назовем эту сумму - минимальной ценой. Оглашать ее потенциальным Покупателям не нужно. Но, о ее наличии сказать стоит.

1. Подготовка и определение стартовой цены

Определяем примерную рыночную цену продажи Объекта. Для этого смотрим на общий уровень цен за 1 м2 в вашем регионе и конкретно в вашем районе. Смотрим сайты, общаемся с риэлторами и др. Имейте ввиду, что на ЦИАН, АВИТО, ДОМ КЛИК, цены завышены. Эти цены скорее пожелания продавцов. Реальные цены сделок несколько ниже. Далее, отнимаем от желаемой цены продажи 30%. Это и будет наша первоначальная, стартовая цена. С ней мы выходим на рынок. Для чего это нужно? Для привлечения внимания потенциальных покупателей и риэлторов.

2. Размещение рекламы

Размещаем рекламу на ЦИАН, АВИТО, Дом Клик, Яндекс недвижимость, Юла, Jcat.ru, imis.ru и др. Оплачиваем поддержку в ТОП на этих порталах. Это небольшие деньги. Предварительно делаем хорошие снимки Объекта, убрав личные вещи. Лучше если это сделает профессиональный фотограф. Такая услуга за 2 десятка снимков стоит 2-3 тыс. рублей. Заполняем формы объявлений, пишем тексты. Для этого читаем другие объявления, берем оттуда все хорошее и не берем плохое. Указываем на достоинства Объекта, подчеркиваем его эксклюзивность. Нельзя использовать в объявлениях слова: "аукцион", "торги", "стартовая цена", "первая цена" "первоначальная цена", ЦИАН и АВИТО за это удаляют объявления. Им важно и выгодно, чтобы клиент продавал и платил за размещение долго, а при аукционной продаже это всего 30 дней. Рекламу откручиваем 2-3 недели до дней показов.

3. Прием звонков

Первоначально выход на рынок с заниженной ценой на Объект вызовет ажиотаж, недоумение и привлечет внимание всех игроков рынка. Это вам и нужно. Будут звонить продавцы, риэлторы, реальные покупатели и даже сотрудники порталов, проверяя не фейк ли это. Вы отвечаете, что нет, это не фейк, цена реальная, вы можете прийти, лично посмотреть Объект и предложить свою цену, как выше так и ниже предложенной.
Определяем план показов Объекта. Показы очень муторная вещь, нужно неоднократно убирать Объект перед приходом потенциальных покупателей, тратить время и силы. Поэтому, определяем дни показа Объекта. Их должно быть всего два (максимум три). Посетителей на эти дни вносите в список и назначаете им точное время показа. Из расчета по 30 мин. на каждого посетителя и далее строго следуете графику.
Если в первые дни будет мало звонков и записей на просмотр, обратите внимание на качество фото и текста объявления. Если с ними все в порядке, проанализируйте цену. Возможно, она несколько завышена.

4. Показы

Показы желательно проводить вдвоем или втроем, по ранее запланированному графику. Для этого с вечера нужно обзвонить всех потенциальных покупателей с просьбой подтвердить визит и время посещения. Вы также должны объяснить, что Объект будет продан за лучшую предложенную сумму, в результате торгов, которые пройдут такого-то числа, во столько-то времени. Если Покупатель подтверждает просмотр, отлично. Если нет, скорректируйте график. Под рукой нужно всегда иметь правоустанавливающие документы на Объект. После показа, потенциальному покупателю предлагается сделать предложение по сумме, за которую он готов купить данный Объект. Сумма записывается в таблицу напротив имени покупателя, можно с его личной подписью. Либо делается каждое на отдельных листах, с типовым текстом, где покупатель собственноручно пишет сумму и ставит подпись.

5. Торги

Где и как проводить торги?
Торги можно проводить как очно так и заочно. Очные торги проводятся либо в банкетном зале, либо в переговорной комнате, которые можно снять с почасовой оплатой. Предложения пишутся на листе бумаги и передаются ведущему торгов. Заочные торги проводятся из любой точки путем обзвона потенциальных Покупателей, начиная с того, чья предложенная цена наименьшая. Вы звоните этому Участнику, объясняете ситуацию, называете наивысшую на данный момент предложенную цену и спрашиваете, готов ли он улучшить свое предложение. И так вы проходите всех участников торгов. Шаг (сумму) повышения нужно сразу определить побольше, чтобы не мельчить. Например, 100 000 или 200 000 или 300 000, в зависимости от стоимости Объекта. Так постепенно определяется победитель. Всем участникам торгов объявляются итоги торгов и сумма последнего предложения. После этого, с победителем согласовывается время передачи задатка, как правило на следующий после торгов день.
Для хорошего торга желательно иметь не менее 3-х участников, а лучше не менее пяти. Если аукцион не получился и вы не достигли минимальной цены, снимите Объект на недельку, измените стартовую цену и можете заходить вновь.
Если в результате торгов минимальная цена за объект не достигнута, торги считаются несостоявшимися. Если до начала торгов вам поступило от одного из участников торгов "интересное предложение", превышающее минимальную цену, вы можете принять предложение и не проводить торги.

6. Прием задатка

В определенный день вы встречаетесь с победителем торгов и принимаете под расписку задаток за Объект недвижимости. Сумму задатка вы определяете сами и оговариваете ее до начала торгов.

7. Оформление и расчеты

Оформление сделки и расчеты проводите через "Сбербанк" или нотариуса. Весь перечень требуемых документов по конкретному объекту вы получите у них. Сделки при этом, регистрируются быстро и расчеты производятся безопасно. При желании, можете подключить для помощи в процедуре юриста по недвижимости. Для этого, звоните в любое приличное агентство недвижимости, выходите на юриста и просите сопроводить сделку за 10000-15000₽. Услуга сопровождения есть в любом агентстве недвижимости. Поэтому, юрист с удовольствием согласится. Услуги оформления через "Сбербанк" или "Дом Клик" стоят 8000-12000₽.


P.S.

На показах к вам могут прийти риэлторы и предложить привести реального покупателя на ваш Объект за вознаграждение. Тут решать вам. Если видите, что Объектом интересуется много людей, то не стоит идти на этот вариант, вы можете продешевить. И наоборот, если интерес небольшой, возможно это неплохой вариант и стоит согласиться.


Вы ознакомились с основными этапами продажи аукционным методом. Если метод подходит вам, действуйте. Более подробную информацию, практические советы и детали продажи аукционным методом вы можете получить на консультации. Если необходимое наше более серьезное участие по сопровождению процесса продажи, мы всегда готовы помочь.

Берите продажи в свои руки!
Желаем вам удачи и успешных продаж!